By AMANDA HOOVER, WIRED US

뉴욕시의 에어비앤비 등을 통해 제공하는 단기 임대 주택 전면 금지 정책 시행일 기준 6개월이 지났다. 단기 임대 주택 금지 정책은 미국 내 혼잡도 1위인 뉴욕시 아파트 공급량 제한 문제에서 벗어나 소음, 쓰레기 혹은 그보다 심각한 각종 문제를 일으키는 타지 방문객 여러 명이 잠시 머물 주택 공간 대신 뉴욕 시민이 장기간 거주할 집을 제공하도록 할 의도로 도입됐다. 지금까지 관측된 정책의 가장 두드러지는 효과는 여행객이 숙소를 뉴저지로 옮기는 추세와 에어비앤비의 단기 숙박 시설 제공 호스트의 분노 유발이다.

2023년 9월, 정책 도입 직후 단기 임대 주택 1만 5,000여 채가 에어비앤비 웹사이트에서 삭제되었다. 에어비앤비 웹사이트가 뉴욕시의 신규 도입 법률을 준수하면서 호스트의 주택이 등록된 상태를 오래 유지하도록 최소 숙박일 수를 자동으로 늘렸기 때문이다. 에어비앤비 사이트 데이터를 수집한 주택 옹호 단체인 인사이드 에어비앤비(Inside Airbnb)는 2024년 2월 기준 에어비앤비에 등록된 뉴욕시 주택 수가 5,000채 미만으로 감소했다.

다른 도시도 뉴욕시와 2024년 뉴욕시 방문객 6,500만 명에 육박할 것이라는 전망 속에서 단기 임대 주택 금지 정책이 시행되는 상황을 지켜보고 있다. 최근 에어비앤비의 일주일 숙박 장소 중 뉴욕시 전역의 거주자가 점유한 아파트 내 방 한 칸이나 호텔 객실, 아파트 전체 공간 혹은 인근 지역인 뉴저지 주택 등을 볼 수 있다는 연구 결과가 발표되었다. 합법이면서도 단기 임대 라이선스가 필요하지 않은 단기 임대 주택 정보 기업 AirDNA에 따르면, 에어비앤비에 30박 이상 숙박 가능한 뉴욕시 아파트는 3만 5,000여 곳이다. 과거 에어비앤비에 등록된 아파트 다수가 영구 거주자에게 공급할 장기 임대 아파트로 전환되지 않았다는 의미이다.

에어비앤비 CEO 브라이언 체스키(Brian Chesky)는 뉴욕시를 단기 임대 주택 규제 방안을 모색하는 여러 도시가 경계해야 할 사례로 언급했다. 뉴욕은 단기 임대 주택 규제 방안을 실험하는 전 세계 여러 도시 중 한 곳이다. 에어비앤비를 포함한 다수 단기 임대 주택 서비스 웹사이트가 지역 구성요소, 기존의 주택 지역 내 관광객 유입 등 변화를 불러왔기 때문이다. 뉴욕의 단기 임대 주택 금지 정책 시행의 운명은 현재 시험대에 오른 상태이다. 미국 최대 규모 도시인 뉴욕이 문제를 해결한다면, 여러 도시가 뉴욕시와 비슷한 규제를 도입할 것으로 보인다.

뉴욕은 오랫동안 아파트 전체의 단기 숙박 시설 제공 금지 정책을 시행했다. 그러나 2023년 도입된 정책은 단기 임대 주택 금지를 집행할 권한을 지닌 기관이 없다. 모든 단기 임대 주택을 전면 금지한 것이 아니라 단기 임대 주택 제공 과정의 엄격한 제한 사항을 시작했기 때문이다. 먼저, 호스트는 방문객에게 제공하고자 하는 주택에 실제로 거주하여 관광객을 직접 맞이해야 한다. 게다가 한 번에 게스트 두 명까지 받을 수 있다. 실질적으로 부동산 투자자가 소유한 멋진 고급 아파트 전체 임대와 아파트 임대로 추가 소득을 벌어들이면서 다른 마을로 이동하는 호스트, 분리된 아파트 공간을 실제 거주 공간과 연결한 호스트도 사라지는 결과로 이어졌다.
 
단기 임대 주택 호스트 다수는 영구 부동산 임대인이 되는 것을 원하지 않는다. 단기 임대 주택 숙박객을 받는 방식으로 주택을 항시 임대하거나 공실 위험성을 피한다. 뉴욕시 집주인 권리 옹호 비영리 단체인 뉴욕 집주인 동맹(New York Homeowners Alliance Corp) 회장 토니 린제이(Tony Lindsay)는 뉴욕시에서 주택 추가 공급 방안으로 단기 임대 주택 금지법을 도입하면서 단기 임대 주택 아파트를 공실로 계산할 계획을 발표하자 잘못된 정책이라고 추측했다.

린제이 회장은 현재 뉴욕 집주인 동맹 구성원 중 95% 이상은 주택을 장기 임대 주택으로 변경할 의도가 없다고 전했다. 대신, 주택 가격 인상과 주택 가격이 즉시 상쇄될 기미가 보이지 않는 상황을 직면했다고 주장한다. 린제이 회장은 뉴욕시의 단기 주택 임대 금지가 소규모 집주인에게 피해를 주는 의도치 않은 효과를 낳았다고 주장했다.

불확실한 상황 속에서도 뉴욕시 단기 임대 주택 금지법 덕분에 이익을 누리는 이들도 있다. 바로 뉴욕시 호텔과 뉴저지이다. 뉴욕의 호텔 객실 점유율은 전년도 대피 소폭 상승했다. 상업용 부동산 데이터 추적 플랫폼 코스타(CoStar)가 제공한 데이터 기준 2024년 1월과 2월 기준 뉴욕시 호텔 점유율은 각각 4%, 3.4% 상승했다. 2024년 1월 일일 평균 객실 숙박비는 198달러에서 209달러로, 2월 24일(현지 시각)에는 200달러에서 207달러 수준으로 인상됐다.

뉴욕시 단기 주택 임대 금지법 통과 이후 허드슨강 일대를 따라 저지시티와 호보켄, 위호켄 지역의 단기 임대 주택 수요가 급증했다. 세 곳 모두 맨해튼 시내와 가까운 지역이다. AirDNA 데이터에 따르면, 저지시티의 에어비앤비 숙박 수요는 1년 전보다 77%, 위호켄과 호보켄의 수요는 각각 45%, 32% 증가했다.

지금까지 뉴욕시의 비싼 임대료 문제에는 별다른 영향을 미치지 않은 것으로 보인다. 다수 국회의원이 단기 임대 주택 금지법이 임대료 인하 효과를 가져오기를 바라지만, 단기 임대 주택은 단순히 저렴하지 않은 주택이라는 복합적인 문제의 한 부분일 뿐이다. 뉴욕시 거주 가구 50% 이상은 임대료 부담을 겪고 있다. 2023년, 커뮤니티 서비스 소사이어티(Community Service Society)는 뉴욕시 가구 절반 이상이 가계 소득 30% 이상을 임대료로 지출한다는 사실을 확인한 보고서를 발행했다.

부동산 기업 질로우(Zillow)의 2024년 3월 뉴욕시 부동산 임대료 중간값은 1년 전보다 165달러상승한 3,465달러로 집계됐다. 부동산 기업 더글라스 엘리만(Douglass Elliman)이 2024년 1월 발행한 보고서는 2023년 12월, 임대료 안정화 및 아파트 공실 증가 이후 관광객 사이에서 인기가 높은 지역인 맨해튼과 브루클린의 임대료가 감소했다는 조사 결과를 공개했다. 주택가 내 단기 임대 주택 제공을 금지한 캘리포니아주 어바인 지역을 조사한 최신 연구 보고서는 2년간 단기 임대 주택을 금지한 뒤 임대료가 3% 하락했다고 전했다.

단기 임대 주택 금지법 집행 상황은 불규칙하다. 에어비앤비에서 단기 임대 주택 제공이 제한되면서 에어비앤비, Vrbo 등을 떠나 다수 호스트가 크레이그리스트(Craigslist), 페이스북 마켓플레이스, 혹은 후피(Houfy) 등 다른 주택 공유 웹사이트로 눈을 돌려 주택을 등록했다. 뉴욕시장실 특별법률집행 책임자 크리스티안 클로스너(Christian Klossner)는 뉴욕시는 아파트 불법 단기 임대 공급자를 대상으로 벌금을 선고한 적이 없다고 전했다. 여전히 규정 준수 과정을 거치고 있기 때문이다. 다만, 불법 주택 임대 민원에는 대응한다고 덧붙였다. 2024년 2월 26일(현지 시각) 기준 뉴욕시에 접수된 불법 단기 임대 관련 민원은 5,783건으로 집계됐다. 전체 민원 중 1,594건은 받아들이고, 990건은 받아들이지 않았다. 그리고 3,000건이 넘는 민원은 추가 정보 제공이나 시정 조치를 요청한 상태이다.

에어비앤비는 단기 임대 주택 금지를 반대하며, 법률 집행 직전 에어비앤비를 상대로 소송을 제기했다. 그러나 소송은 2023년 8월 기각됐다. 이제 단기 임대 주택 금지법이 시행되었으나 에어비앤비는 반대 의견을 고수하고 있다. 에어비앤비 북동지역 정책 책임자 나단 로트만(Nathan Rotman)은 와이어드에 “뉴욕시 단기 임대 주택 금지법 도입일 기준 6개월이 지난 가운데 많은 여행객이 비싼 호텔 숙박비를 부담하는 상황과 기존 호스트의 소득이 사라지는 문제를 관측했다. 그러나 주택 가격 문제가 개선될 기미는 보이지 않았다”라며, “뉴욕시 지도자가 기존 법률 개정을 지지하는 호스트의 의견을 듣기를 바란다”라고 전했다.

한편, 린제이 회장은 뉴욕시 단기 임대 주택 금지법 도입 후 뉴욕시 부동산 투자자가 아닌 집주인의 피해와 뉴저지 집주인이 반사이익을 누리는 상황이 계속될 것이라고 말한다. 그는 “에어비앤비에 등록된 아파트 임대료는 코로나19 시기를 중심으로 소수 아파트 집주인의 생계를 좌우하는 수단이 되었다”라고 주장했다. 뉴욕시 집주인 동맹은 뉴욕시의회가 단기 임대 주택 금지법을 개정하여 단기 임대 주택을 운영하도록 할 방안을 두고 협력한다. 린제이 회장은 “뉴욕시는 모든 집주인을 사악하고 광적인 악당처럼 취급한다”라고 비판했다.

** 위 기사는 와이어드US(WIRED.com)에 게재된 것을 와이어드코리아(WIRED.kr)가 번역한 것입니다. (번역 : 고다솔 에디터)

<기사원문>
6 Months After New York Banned Airbnb, New Jersey Is Doing Great